2011年2月26日土曜日

目黒のフルリノベーションマンション

本日は、山手線「目黒」のフルリノベーションマンションです。


「フル」の付くリノベーションマンションですが、これは売主さま
が任意に付けた名称ですから、素のリノベーションマンションや、
その他、リフォーム済みマンションと内容は変わりません。


さて、本日はお客さまの契約に立ち会ってまいりました。
世田谷区弦巻の中古マンションの売買でしたが、売主さまがとても
品のある感じのよい方で、買主であるお客さまも、喜び一層といっ
た様子でした。

Ｎさま、おめでとうございます。
Ｎさまご家族が、幸せな家庭を築かれることを願っております。

契約したことで、我々の仕事が終わるわけではありません。
決済後も、リフォーム、修繕、税金のことなど、永年に渡りサポー
トすることをお約束します。

末永いお付き合いをよろしくお願いいたします。


それでは物件の紹介は、図面くんに譲ります。


最近写真が少ないね、とよく言われます。

はい、本当に人手不足です。今度、人材募集について書く予定
にしております。


この物件の内見を希望される方は、
世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、501810で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月25日金曜日

三軒茶屋の新築一戸建て

さて今日は田園都市線「三軒茶屋」の新築一戸建てです。


本ブログに対して、読者の方から「土地とマンションばかりで新築
一戸建てが少ないのではないか」という意見をいただきました。
そこで本日は、半ば強引に新築一戸建てを登場させます。

登場回数が少ないのは、私の意図するところではなく、そもそも物
件数が少ないことが大きな要因です。


昨日ご説明した、リフォーム済みマンションの買いやすさと同様に
まず土地を買ってそこに家を建てるよりも、完成済みの一戸建ての
であれば一括で決済できて、フルローンも狙えますし、何かと買い
やすいんです。

現場で最前線の営業マンに話を聞いても、もう少し供給があれば、
もっと売りやすいし、もっと売れる、という意見が大半です。
これは売主サイドの不動産業者も十分認識しているはずです。
では、なぜ供給が増えないのか。


先日はパワービルダーの現状的な見方で、供給量の少なさを説明し
ましたが、原因はそれだけではなく、資金力があり事業意欲の強い
パワービルダーはあっても、そこに供給される商品の基となる土地
が決定的に不足しています。

私のところにも、様々な方面から「建て売り向きの土地が欲しい」と
いう声がかかります。しかし、ありません。

弊社はもともと地主さまのような方々と縁が薄いので、仕方がない
面もありますが、そのような土地の供給を最も得意とするはずの、
財閥系大手流通各社も現状はかなり苦しんでいるようです。

個人の資産家の方々が土地を売り渋っている、のでしょうか。


※外観写真です。

3階建てで、約85.8㎡の3ＬＤＫ、大型車も停められて、設備も充実。
保証関係も万全です。価格は5780万円。


この物件の内見を希望される方は、
世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、300994で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月24日木曜日

芦花公園の中古マンション

さて、今日は京王線「芦花公園」の中古マンションです。


近年において不動産市場の最大のヒット作として、本ブログにも再三にわたり
登場している、「リフォーム済みマンション」ですが、本日ご紹介するのは、
リフォームしていない、素の中古マンションです。

リフォーム済みマンションの最大のメリットである、「結果的にリフォーム費
用も住宅ローンでまかなえる」という点について、一見、素の中古マンション
はまともに太刀打ちできそうもありません。

リフォームローンという商品を用意している金融機関もありますが、住宅ロー
ンよりも審査が厳しめであることと、何より金利が高い（相場は住宅ローン金
利+1.5％）ことから、ハードルが高くなります。

しかし、自分の思い描く理想のリフォームに対して、出来合いの、いかにも今
風な、「リフォーム済みマンション」の姿に飽き飽きしている方は多いのでは
ないかと思われます。
何件かの内見をされた方なら、わかっていただけるはずです。


「自分好みにリフォームしたい」
「リフォーム費用も住宅ローンでまかなえればいいのに」
この二つの要望を両立させることは困難です。

一部の仲介業者が、ちょっとした「テクニック」を使って、この両立を実現し
ていますが、これは限りなく黒に近いグレーな手法です。ここで詳しくは書き
ません。

世田谷不動産では、まっとうな手法で、この二つ要望の両立を実現する商品を
開発中で、間もなく皆様にご利用いただける予定にしております。


例えば、本日ご紹介する物件のように、それなりに築年数が経過しておりリフォ
ームが必要で、お客さまによっては、間取りに変更を加えるような大がかりな
手直しもあり得る、といった場合に最適なシステムであると考えています。

※物件の図面です。
駅に近く、住環境も良好です。
再開発で駅前もきれいに整理されました。



この物件の内見を希望される方は、
世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、501164で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月23日水曜日

下北沢の借地権

さて今日は、小田急線「下北沢」の借地権です。

はい、借地権は本ブログに初登場です。
これは、私が意図的に除外しているわけではなく、そもそも流通し
ている物件数が少ないことが理由です。


都心で（都心以外でも同じかもしれませんが、何しろ行ったことが
あまりないので・・）借地権の売りものは、大半が「旧法借地権」と呼ば
れるものです。

「旧法」というからには「新法」があります。
新しい借地借家法（しゃくちしゃっかほう、と読みます）が施行さ
れたのが平成４年８月で、内容は大きく変わりましたが、一つ重要
なポイントとして、新法の施行後も、それ以前から存続する借地権
には、旧「借地権法」が、引き続き適用される、ということがあります。

そして借地期間満了時の契約更新後も、さらに引き続き旧借地権法
が適用され続けます。


そして、旧法であることの最大のメリットは、
「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他
正当な事由」がない限り、地主が契約の更新を拒めない、というこ
とです。

少しあいまいな表現になっていますが、事実上は、借地人が借りた
いだけ借りられる、ということです。

新法の借地権では、そうはいきませんので、これには商品価値があ
りません。旧法では、
・地代という賃料を払う必要がある
・土地の固定資産税がかからない
・建物の建て替えに地主の承諾が必要
これら以外は、所有権と大差有りません。


それでいて、価格はすごく安いんです。都心ですと所有権価格の
５～７掛けくらいが相場です。

今日の物件も。下北沢駅徒歩８分の整形地で、道路に少し難がある
とはいえ、坪単価約８０万円です。所有権なら２００万前後です。

※販売用の図面です。今日も写真が間に合いませんでした。。。
人出不足気味です。今度人材募集についてちゃんと書きます。

現地の見学や、詳しい資料をご希望の方は、

世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、101063で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月21日月曜日

池尻大橋のリフォーム済みマンション

今日は、田園都市線「池尻大橋」のリフォームマンションです。
池尻大橋は個人的に大好きな街で、もう一度住みたい候補の筆頭です。


ところで、物件の紹介の前に、時期的な要因が強いと思われますが、
住宅ローン控除についての質問を数多くいただきますので、ざっと
ご説明してみます。

まず、控除を受けるための要件がいくつかあります。
・自宅用であること
・床面積が50㎡以上であること
・築後20年（耐火建築物は25年）以内であること
主にこの３つです。併用住宅や増改築の場合は個別にご質問下さい。

注意点として、床面積の50㎡以上は登記された面積で判断されます。
マンションの場合、販売用の図面やパンフには、壁芯の面積が記載さ
れており、これは登記面積よりも大きめです。図面上で53～54㎡で
あれば、問題ないでしょう。


今年（平成23年）中に入居をした場合の、最大の控除額は年間40万
円です。（長期優良住宅は別です、個別にご質問下さい）
最大の控除を受けるためには、年末時点でのローン残高が4000万円
以上あることが条件です。

残高が4000万円未満の場合は、年末時点の残高×1.0％が控除されま
す。さらに、すでに支払った所得税（一部住民税からも）が還付され
る仕組みですから、支払った以上には控除されません。


手続きは簡単です。
給与所得のみで会社が年末調整をしてくれる場合は、初年度に限り確
定申告をすれば後は10年間、何もせずとも毎年還付されます。

確定申告もいくつかの必要書類を揃えるだけで、さほど難しくはあり
ません。ただし登記簿謄本の取得は、我々不動産屋からすれば何でも
ないことですが、一般の方からはなじみが薄いので、お困りの方は、
ご相談下さい。


最後に一つ、控除を受けるための条件を思い出しました。
合計所得金額が3000万円（給与収入だけの場合は年収約3,337万円）
以下であることです。
このぐらいの、ご年収の方は、何とも思われないんでしょうか。
それとも不公平だとお感じなんでしょうか。


さて、物件です。

駅近で13階の最上階角部屋です。個人的には、
2年くらいだけ住んでみたいな、と思う物件です。


この物件の内見を希望される方は、
世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、501123で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月20日日曜日

二子玉川の分譲地

今日は田園都市線「二子玉川」の分譲地をご紹介します。

最寄り駅は「二子玉川」なんですが、今日ご紹介する岡本３丁目は
駅からあまりにも遠く、バスを利用する必要があり、歩くことは事
実上困難です。

二子玉川は駅から２，３分の場所に、大きな駐輪場が２ヶ所ありま
すので、自転車を利用するのもいいかもしれません。


世田谷区岡本は、区を代表する高級住宅地の一つです。
高台から、南西方向に向かって傾斜する土地が、富士山を望むのに
格好の立地であったため、明治期に、著名な方々が、こぞって別荘
を建てたことから、町並みが形成されていったそうです。

かつての別荘街ですから、今でも、とにかく大きなお宅が多いんで
す。100～200坪くらいの敷地は当たり前で、時には300坪を超え
るような大きさの土地が売りにでることもあります。


しかし、今回の物件はお手頃な大きさと価格です。

※現地写真です。

全部で10区画の分譲地で、1区画は、約25坪前後でです。
価格は土地が3980万円より、建物を建てて、5500万円くらいの
見当です。

駅からの距離はややネックになりますが、それを補ってあまりある、
すばらしい住環境が得られます。


現地の見学や、詳しい資料をご希望の方は、

世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、101055で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:

2011年2月19日土曜日

自由が丘の分譲地

今日は自由が丘の分譲地です。

自由が丘の物件は以前にもここでご紹介しましたが、
今日の物件は、「目黒区」緑ヶ丘です。なんとなく、心強い味方が
増えた感じです。

※現地写真です。全景がつかめないほど広いです。


ところで今日は週末ということで、お客さまのご案内予定が多く
私も世田谷区と目黒区のマンションの案内に行って参りました。
２組のお客さまで、計６物件をご案内したのですが、その内の１件
で、大遅刻をしてしまいました。

売主さま、元付け業者さま、この場を借りてお詫び申し上げます。
物件は良かったです、また案内させて下さい。


さて、「道路面から高台」の土地というものがあります。道路面よ
りも何メートルか高いところに地盤面があって、そこから１階が始
まるもので、傾斜地によく見られます。

このような土地の最大のメリットは、実質的な地上部分を地下とし
て扱えるということです。
特に住宅地で容積率が低い地域では「地下部分は容積率に含めない、
但し上限有り」というルールを利用し地下で延べ床面積を稼ぐ、と
いう建築がよく採用されます。

本当の地下ですと、建築コストがかさみ、湿気の問題なども起こり
がちですが、「道路から高台の土地」の「地下扱いだが事実上の地
上部分」であれば、問題も緩和されます。

道路を見下ろす感じになって目線が合わない、というのも好まれる
方が多いメリットですね。


今日の物件はまさに、「道路から高台の土地」です。
自由が丘駅10分で６区画の分譲地、6980～7450万円です。
建て込みで1億円くらいのご予算の方は、是非現地を見に行きましょう。



この物件の見学を希望される方は、
世田谷不動産のトップページから会員登録をしていただき、
物件番号、107750で問い合わせて下さい。



世田谷不動産では、「新生活応援キャンペーン！」と題して、
今年の3月31日まで、仲介手数料30％引きのキャンペーン中です。

キャンペーン対象物件に制限などはありません。
まずは、お気軽にご相談下さい。


お住まいに関するご相談は、
電話　03-3306-2741
メール　info@setagayafudousan.co.jp
までお気軽にどうぞ。
投稿者 時刻:
登録: 投稿 (Atom)